野村総研さんの推計では、日本の建設投資は、ピークだった1992年の83兆円から2015年には45兆円（1992年比53%）まで低下するとのこと。

新築住宅の市場は確実に縮小されているのは皆さんも肌でお感じだと思いますが、その中で今期待されているのはリフォーム市場の拡大。

同じく野村総研さんがインターネットのアンケートで行った調査によると
リフォームの市場は現在7兆円と言われていますが2010年には約８兆円に拡大するとした推計を発表しました。

産業的にはエネルギーなどの他業界からの新規参入が増え建材や住設メーカーは営業体制の強化や住宅の複数の部位に対応可能な品揃えの強化などがも求められているとのこと。なりふり構わずメーカーが直販を積極的に攻勢をかけてくる現代、工務店さん、材木屋さん建材屋さんの方々はどう対応したらいいのか悩みの種ではないでしょうか

海外に比べ日本の住宅の資産というものは非常に低く評価されています。欧米だと築１００年の住宅がヴィンテージとして新築と変わらないような高値で売買されているのに対し、日本では築３０年も建てば住宅の価格というのは０円としての価値にしかなりません。家を建てるということは日本では資産形成にはならづ、逆に資産を失うという悲しむべき状況です。

日本の住宅の平均耐用年数は約３０年・・・
これはアメリカの４４年、イギリスの７５年に比べてはるかに短命です。

１９５０年代に建てられた住宅ストックはわづか２１８万戸、住宅全体のストック数が５４００万戸といわれていますからいかに古い家が少ないのかというのがわかります

欧米ではだいたい築５０年以上の住宅は全ストックに対して２割程度、日本は５％を切っているんです。いかに戦後スクラップアンドビルドで進んでいた住宅施策が間違っていたのかと考えてしまいます。

築３０年で解体してしまう家・・・

この家はもう住めない家なのでしょうか？

確かに３０年も経てば水回りの設備などは老朽化し、壁紙などはかなり汚れが目立っている状況だとは思いますが、住めないか？と問われたら、ほとんどの人は手直しさえすればまだまだ住むことはできると考えるのではないでしょうか。


住宅に使われている構造材（木材）の耐久性はどうでしょうか？

屋久島の縄文杉は樹齢7000年以上といわれています。地球上の生物の中で一番長生きしているのが【木】なのです。そしてあまり知られていませんが伐採されてからも長生きするのが木の特長なのです。

世界最古の木造建築「法隆寺」の1300年以上たったヒノキの柱にカンナがけすると、真新しい檜と同じ爽やかな香りがしてくるのだそうです。

一般に、鉄やプラスチックなどの材料は、新しい時が一番強く、古くなるにつれて弱くなってしまいます。逆に木材は、時間とともにどんどん強度を増していきます。樹齢100年のヒノキの場合、伐採されてから100年後に最も引っ張り強度・圧縮強度が増しているとの研究報告があります。

しかし日本では、木材が最も円熟する前の段階で捨てられているのです。

民家や町家は解体され、その多くが廃棄されているのです。戦前、民家や町家が今よりもたくさんあった時代は、新築する時、家をリフォームする時に、「古い木材を再利用する」という事はごくごく当たり前の事でした。

そこには「モノを大切にする」「もったいない」という日本人ならではの習慣がありました。古い民家を解体したり、改修したりすると何度も使われた形跡のある古材が、梁や桁に再利用されています。「使えるものは繰り返し使う」先人の残した知恵や文化は本当に素晴らしい事だと思います。

しかし、高度成長期に入り、時代は「モノを大切にの時代」から「捨てる時代」になりました。解体された民家や町家から出る価値ある古材は、チップにされたり燃やされたり埋められたりと廃棄物として処分されてきました。

そして再び、環境問題が社会的に叫ばれるようになり、「モノを大切に」の時代がやってきました。

私たちは過去に戻ることはできません。しかし、先人たちの教えを今に活かすことはできると思います。

住宅の平均寿命を延ばす努力と共に、解体された木材＝古材を産業廃棄物として処分するのではなく、住宅の構造材として再利用する・・・そんな手法でアプローチするのもいいのではないでしょうか？

松山市の市街化調整区域内にある３００坪の農地を売りたいとの相談が…
どうせなら開発して弊社で分譲したい…

みなさんどう思われますか？

調整区域は市街地を抑制する地域…きびしい規制があるので…難しい…

土地をまだ見てないので接道状況もわかりませんが、市街化調整区域内の
農地を農地転用して開発して宅地にして販売…

１０人中１０人ができないと言うとは思います…

が、何かいい案浮かばないかと考え中…

出来ないとお断りするのは簡単…でもなんとかしてあげたいし、出来ればもちろん
またこの街並みを作れるのだから…もうすこし粘ってみたい…

市街化調整区域内に建築できるものは…

1.    法第３４条第１号関係　日用利便施設 （いわゆる沿道サービス）

2.    法第３４条第２号関係　鉱物資源、観光資源等を利用する施設

3.    法第３４条第３号関係

4.    法第３４条第４号関係　農林水産業加工施設

5.    法第３４条第６号関係

6.    法第３４条第７号関係　既存の工場等と密接な関連にある施設

7.    法第３４条第８号関係　火薬類等危険物保管施設(都市計画法施行令第29条の６)

8.    法第３４条第９号関係　(都市計画法施行令第29条の７)

9.    法第３４条第10号関係　地区計画区域内の計画に適合する建築物

10.   法第３４条第13号関係　既存の権利の届出

11.   法第３４条第14号関係　開発審査会案件　

開発許可制度運用指針により定められたもの

(ア)　分家住宅

(イ)　公共事業による移転に伴う代替施設

(ウ)　社寺仏閣、納骨堂

(エ)　研究施設

(オ)　従業員宿舎

(カ)　土地区画整理事業の施行された土地の区画内における建築物

(キ)　既存集落内の自己用住宅

(ク)　準公益施設

(ケ)　既存建築物の建替

(コ)　災害危険区域等にある建築物の移転

(サ)　レクリェーション施設

(シ)　大規模既存集落内における分家住宅

(ス)　大規模既存集落内における自己用住宅

(セ)　大規模既存集落内における小規模な工場等

(ソ)　大規模既存集落内における公営住宅

(タ)　産業振興に資する工場等

(チ)　大規模な流通業務施設

(ツ)　有料老人ホーム

(テ)　老人保健施設

県の運用によるもの

(ア)　届出団地

(イ)　類似の既存宅地

(ウ)　市街化区域内既存不適格建築物の移転

(エ)　やむを得ない用途変更

(オ)　既存住宅の敷地拡張

(カ)　葬祭会館

(キ)　既存宅地での建築物

いろいろ探して、久しぶりに法令集も持ち出して、都計法を読んで、松山市で出している開発許可申請手引き書とにらめっこしていますが、いい案が浮かばない…

でもなんとかしてあげたいな～

＊市街化調整区域とは､都市計画法により、都市計画で定められる都市計画区域における、市街化区域と対をなす区域区分の一です。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。 」としてこの区域では開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域となる。ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能である。既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とする事が企図されていて日本の国土の10.3%を占めている。

＊農地転用とは、農地を農地以外の目的に転用することである。農地を農地以外の目的に転用する場合は、農地法（昭和27年法律第229号）第4条・第5条の規定により農林水産大臣（原則として4ヘクタールを超える場合）・都道府県知事（4ヘクタール以下）の許可が必要である。

＊開発許可制度とは、都市計画法に基づき、以下の二つの役割を果たすことを目的として、開発行為や建築行為等を都道府県知事等の許可に係らしめる制度である。都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため､都市計画区域を「計画的な市街化を促進すべき市街化区域」と「原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域」に区分した目的を担保する 。都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務づけるなど、良好な宅地水準を確保する　 一般的には、市街化調整区域における建築行為等の規制などの内容も、開発許可制度の範囲に含まれる。